Requisiti, obblighi e corsi per diventare amministratore di condominio

All’interno di un condominio sono tante le problematiche e le questioni da risolvere. Mettere tutti d’accordo su quale sia la soluzione migliore senza l’aiuto di una figura di riferimento competente, non è facile. Inoltre, molte di queste questioni risultano spesso noiose, come ad esempio quelle legate agli aspetti di pura amministrazione o di burocrazia.

Per tale ragione è sempre meglio affidarsi ad un persona che presenti le giuste qualifiche a tal scopo. Tale figura professionale è quella dell’amministratore di condominio.

Alla base del buon funzionamento delle necessità di un condominio c’è il rapporto, il legame di fiducia che si crea tra l’amministratore e coloro che abitano all’interno del condominio. Il suo ruolo è quello di adempiere a tutte le funzioni di natura esecutiva e alla gestione di tutti gli aspetti relativi all’amministrazione e ai beni comuni.

Come si può evincere da queste righe introduttive, tale professione non è affatto semplice: richiede infatti molta preparazione, esperienza e competenza tecnica, ma soprattutto tanta dedizione e sacrificio. Aspetto significativo per operare in tale settore è che si tratta di una professione che nel tempo offre molte possibilità di carriera e, non ultime, di guadagno.

Con questa guida vogliamo farti conoscere la figura dell’amministratore di condominio: comprendere chi è e cosa fa, quali sono gli obblighi e le responsabilità a cui deve adempiere ogni giorno e quali requisiti deve avere per intraprendere questa carriera. Vedremo anche che corsi bisogna seguire per diventare amministratore di condominio e come viene effettuata la nomina.

Chi è l’amministratore di condominio?

Si tratta di una figura professionale il cui compito è quello di adempiere a funzioni di natura esecutiva per tutto ciò che riguarda gli aspetti generali del condominio, secondo quanto stabilito nell’articolo 1117 del Codice Civile e dal “Regolamento del condominio”, in altre parole l’amministrazione e la gestione dei beni facenti parte dell’intera struttura residenziale, nonché la direzione di tutte le questioni relative alle assemblee condominiali.

Le responsabilità di un amministratore di condominio sono davvero molte, soprattutto se il condominio ospita molte famiglie o se queste risultano molto numerose. Aspetto da precisare è che, tra i doveri di questa figura professionale, non rientra la gestione di alcun problema riguardante le singole famiglie e singoli appartamenti, del quali invece si occupano i diretti interessati.

È importante ricordare che l’amministratore di condominio viene nominato dai condomini stessi o da un rappresentante esterno che ne fa le veci. Si tratta di una scelta obbligatoria ogni volta che il numero dei condomini che vivono all’interno di un condominio sia più di otto. La scelta dell’amministratore di condominio avviene sempre attraverso un’assemblea condominiale.

Che cosa fa l’amministratore di condominio

Come si evince dal paragrafo precedente i compiti di un amministratore di condominio sono diversi. Abbiamo deciso di riassumerli nell’elenco che segue:

• occuparsi della gestione di tutti i servizi comuni, comprese le spese necessarie al mantenimento di tali servizi;
• rispettare tutte le norme stabilite dal regolamento condominiale;
• riscuotere e amministrare tutte le somme che i singoli condomini devono pagare, riguardo utenze ed eventuali tasse, e registrare tutte le entrate e uscite, riguardo a tali questioni, dalla cassa condominiale; 
• dirigere ogni attività in merito alle parti comuni del condominio, anche nel caso in cui siano necessari lavori di manutenzione e ristrutturazione.

Responsabilità e obblighi di un amministratore di condominio

Esistono numerosi obblighi del quale l’amministratore di condominio si deve occupare nel corso delle sue attività professionali:

• GESTIONE DEGLI ASPETTI FINANZIARI RELATIVI AL CONDOMINIO: dal punto di vista dei pagamenti e delle spese l’amministratore rappresenta un tramite tra i fornitori e i condomini.
  Tale procedura viene effettuata attraverso l’utilizzo di un apposito conto corrente condominiale, secondo quanto stabilito dalla legge 220/2012, che vede come una grave irregolarità l’erogazione di somme di denaro in contanti tramite conti bancari non intestati al condominio;
• REGOLARE LE QUESTIONI FISCALI RELATIVE AL CONDOMINIO: ciò significa che tra i suoi doveri c’è anche quello di compilare sia la certificazione unica dei redditi dell’anno precedente che la certificazione dei redditi dei sostituti d’imposta, ovvero il modello 770.
  Allo stesso modo l’Amministratore si deve occupare di tutti gli aspetti fiscali relativi a coloro che lavorano per il condominio, ad esempio l’addetto alla portineria;
• AGIRE CONTRO I CONDOMINI MOROSI: l’amministratore, a parte in casi eccezionali, si trova costretto ad agire contro tutti i condomini che risultano morosi, ovvero coloro che non si impegnano a rispettare i loro obblighi.
  L’azione, se il caso lo richiede, può avvenire anche in forma legale. Esiste solo un caso per cui tale obbligo non rientra tra i doveri dell’amministratore di condominio, ovvero quando esplicitamente richiesto dai condomini tramite assemblea condominiale. Se l’amministratore non rispetta tale obbligo può essere a sua volta citato per danni nei confronti del condominio;
• ORGANIZZARE LE ASSEMBLEE CONDOMINIALI: tra i suoi obblighi c’è anche quello di gestire le assemblee condominiali, di norma di natura annuale, e di constatare di tutte le decisioni prese nel corso di tali incontri.
  Le assemblee condominiali annuali vengono organizzate e richieste sempre entro 180 giorni dalla chiusura della gestione;
• AGIRE SECONDO IL REGOLAMENTO DEL CONDOMINIO: è importante che l’amministratore agisca sempre secondo quanto stabilito dal regolamento condominiale. Per tale ragione deve fare tutto il possibile affinché ogni area comune dell’edificio venga gestita e conservata nella maniera più opportuna;
• CURARE I REGISTRI CONDOMINIALI: si tratta di un’attività da svolgere con regolarità, affinchè tali registri risultino sempre aggiornati e disponibili per la consultazione di tutti i condomini, ogni qualvolta viene ritenuto necessario.
  I registri sono tre, ovvero il registro dei verbali di assemblea, sempre in abbinamento al regolamento di condominio, il registro di nomina e revoca inerente agli amministratori e il registro di contabilità, in cui sono presenti tutte le entrate e le uscite in ordine cronologico dal conto bancario del condominio;
• GESTIRE L’UTILIZZO DELLE PARTI CONDOMINIALI COMUNI: il suo compito è quello di controllare, e agire se ritenuto opportuno, se i servizi di interesse comune vengono adoperati dai condomini nella modalità corretta.
  Se tali strumenti e servizi venissero utilizzati in maniera impropria, l’Amministratore può scegliere di prendere provvedimenti, secondo quanto stabilito dal codice civile, in modo tale da far rispettare le regole ad ogni condomino.

Tra gli obblighi dell’amministratore di condominio c’è anche quello di fornire al condomino interessato i registri riguardo lo stato dei pagamenti e di dare informazioni chiare riguardo eventuali liti in corso. Tale circostanza si verifica spesso  in caso di acquisto o vendita di uno degli appartamenti.

Alla fine di ogni anno l’Amministratore deve stilare un rendiconto condominiale, un bilancio annuale della gestione, concordando con i condomini un’assemblea. Ciò serve a valutare la sua eventuale approvazione per la gestione condominiale dell’anno successivo.

L’assemblea annuale condominiale, come precedentemente citato, deve essere fissata e concordata con i condomini entro 180 giorni dal termine della gestione. Se tale attività non viene svolta ciò costituisce grave irregolarità. Il regolamento del condominio può stabilire una scadenza più rigida rispetto ai termini dell’assemblea, senza andar contro a quanto espresso dalla legge.

Cosa succede se l’amministratore di condominio non fa il suo dovere

Come si evince dai paragrafi precedenti non solo l’assemblea condominiale è molto importante per fare con i condomini un bilancio dell’anno appena trascorso, ma rappresenta anche per quest’ultimi un vero e proprio strumento di potere rispetto alla nomina dell’amministratore per la gestione dell’anno successivo.

La nomina infatti è stabilita in base alla maggioranza dei voti raggiunti: se tale maggioranza risulta a favore della revoca dell’amministratore questo perde l’incarico. Non è necessario che ci sia un motivo legittimo a tale scelta: si tratta di una scelta del tutto libera e insindacabile.

È perciò fondamentale, affinché l’incarico di gestione rimanga nelle proprie mani anche l’anno successivo, che l’amministratore segua e adempia in maniera corretta tutti i suoi doveri professionali. 

Oltre alle scelte dei condomini nel corso dell’assemblea, esistono anche delle norme legali e delle sanzioni che possono ricadere sull’amministratore: ad esempio è importante che, all’atto della nomina, l’amministratore renda noto ai condomini il valore economico del compenso richiesto per svolgere le sue attività.

In caso contrario la nomina è considerata nulla e i condomini possono ottenere una sentenza da parte del giudice, ottenendo così la conferma della nullità della nomina e la possibilità di procedere concordando una nuova assemblea.

Inoltre la legge può intervenire a sfavore dell’amministratore anche nel caso in cui vengano riscontrate della gravi irregolarità a livello fiscale o se sussistono delle problematiche in merito al conto corrente obbligatorio del condominio, ad esempio se non risulta utilizzato in maniera regolare o se non risulta affatto. 

Anche in queste circostanze un qualsiasi condomino può decidere di intervenire, richiedendo un’assemblea speciale per lo scioglimento dell’incarico gestionale, oppure facendo richiesta di revoca agli organi di competenza. Da ricordare che, l’amministratore soggetto a revoca nel corso dell’assemblea condominiale non potrà essere nominato di nuovo in futuro.

Requisiti per diventare amministratore di condominio

Nel corso del tempo i requisiti necessari per diventare amministratore di condominio sono cambiati.

Anni fa infatti, prima dell’entrata in vigore della legge n. 220/2012, conosciuta anche come “La riforma del condominio”, non era necessario possedere particolari requisiti per ambire a tale professione. Bastava, in un certo senso, essere in possesso di una buona dose esperienza e professionalità e, se possibile, anche una buona nomea.

Ciò era stabilito dal primo comma dell’art. 71-bis., in merito alle disposizioni di attuazione del codice civile. In seguito al decreto “Destinazione Italia”, ovvero il d.l. n. 145/2013 si è deciso di redigere un nuovo regolamento riguardo la formazione di tale categoria di professionisti, realizzato in seguito grazie al decreto ministeriale n. 140/2014, noto come il “Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli Amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali”.

Tale regolamento definisce che per poter esercitare la professione di Amministratore di condominio, dal punto di vista legale, è necessario:

• avere pieno godimento dei diritti civili;
• non aver mai subito condanne per reati contro la pubblica amministrazione, la giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per altri delitti di natura colposa che abbiamo come pena la reclusione non inferiore a due anni e non superiore a cinque;
• non essere mai stati sottoposto a misure di prevenzione definitive, a parte nei casi in cui è stata effettuata riabilitazione;
• non essere interdetti o inabilitati;
• non aver inserito il proprio nome all’interno dei registri dei protesti cambiari.

Dal punto di vista professionale, per esercitare tale professione, è necessario:

• essere in possesso di diploma di maturità;
• aver maturato e portato a termine un corso di formazione iniziale, della durata di almeno 72 ore totali;
• fare, ogni anno, un corso di aggiornamento specifico, riguardante l’evoluzione della normativa, la contabilità e l’esercitazione su casi di natura teorico-pratica, per una durata di almeno 15 ore.

Inoltre, come per qualsiasi altra professione da lavoratore autonomo non di natura occasionale, è necessario avere partita IVA attiva, con codice ateco 68.32.00, e adempiere al versamento dei contributi INPS, ad eccezione dei casi in cui si faccia parte di un particolare ordine o collegio professionale con istituto professionale di riferimento.

Competenze personali di un buon amministratore

Per diventare un amministratore di condominio è necessario possedere, oltre ai requisiti sopra descritti, delle competenze di natura caratteriale, in particolare:

• CAPACITA’ ORGANIZZATIVE-GESTIONALI: si tratta della capacità di gestire al meglio e senza troppe difficoltà le proprie attività, mantenendo alto il senso dell’impegno e della responsabilità e avendo tutte le questioni condominiali sotto controllo;
• CAPACITA’ DI PROBLEM SOLVING: significa risultare sempre pronti a risolvere problematiche impreviste, nonché particolari richieste dei condomini riguardanti gli aspetti generali del condominio, al fine di offrire soluzioni concrete e, per quanto possibili, rapide;
• CAPACITA’ DI INTERMEDIAZIONE: è fondamentale avere la capacità di saper mediare quanto si affronta l’attività di amministrazione di un condominio, allo scopo di costruire rapporti sani e pacifici tra i condomini, anche quando così non sembra;
• CAPACITA’ DI COMUNICAZIONE: avere una buona retorica e la capacità di affrontare discussioni nella maniera migliore rappresenta un grande vantaggio per l’Amministratore di condominio, un’abilità che può sfruttare per costruire trattative, esposizioni e argomentazioni.

I corsi da seguire per diventare amministratore di condominio

Sono principalmente due i corsi che un amministratore di condominio deve svolgere nel corso della sua carriera professionale.

Il primo è un corso di formazione iniziale, che ha lo scopo di fornire all’aspirante professionista tutte le basi necessarie per dare inizio alla sua carriera, secondo quanto stabilito dalla legge 220/2012 e le norme riguardanti il “Regolamento del condominio”.

Il focus di tale corso preparatorio è quindi in merito alla normativa e a tutti gli aspetti strutturali, contrattuali e funzionali riguardo tale professione. Un interessante approfondimento verte inoltre sul concetto di mediazione commerciale e civile.

ANAPI, l’Associazione Nazionale Amministratori Professionisti d’Immobili, organizza corsi online aggiornati e abilitanti alla professione: visita il loro sito web per trovare il corso che fa più al caso tuo.

Anche MAPI, il Movimento Amministratori e Proprietari di Immobili, organizza i corsi sia di formazione che di aggiornamento per amministratori. Nella loro pagina dedicata ai corsi puoi scegliere tra corso online o in aula per iniziare la tua carriera, ma anche di specializzazione.

Altri corsi vengono organizzati localmente da Confcommercio quindi, se sei interessato, cerca la sede della tua città e troverai tutte le informazioni utili per cominciare.

Il corso di aggiornamento annuale invece, come sopra specificato, viene svolti solitamente entro inizio Ottobre dell’anno corrente. Questo corso, se non svolto con la dovuta regolarità, comporta la revoca della nomina gestionale in sede di assemblea condominiale.

Possibilità di carriera per un amministratore di condominio

L’aspetto più vantaggioso della professione di amministratore di condominio è che si tratta di un’attività che può essere svolta in parallelo con altre attività professionali e per più condomini.

L’unico aspetto da considerare è che per poter esercitare tale professione è necessario essere in possesso di partita IVA. Ciò, per ovvie ragioni, permette di aumentare proporzionalmente i propri guadagni, ma anche il carico di impegni e di responsabilità.

Sta quindi a noi comprendere cosa è effettivamente nelle nostre possibilità, se possiamo incrementare la mole di lavoro o se è meglio evitare e guadagnare una cifra inferiore. In generale la professione di amministratore di condominio è un’attività in divenire, che si evolve in base alle abilità e all’esperienza maturata nel tempo. 

Si inizia con la gestione di un condominio, per aumentare progressivamente il numero di condomini gestiti. La possibilità di carriera può arrivare al punto tale da aprire un proprio studio di amministrazione condominiale, assumendo così degli amministratori professionisti operanti in studio in qualità di dipendenti. 

L’amministratore di condominio è un lavoro la cui crescita professionale avviene perlopiù tramite passaparola, dalle opinioni e dalle considerazioni positive dei condomini. In questo modo sono loro a decidere se consigliare il nome di tale amministratore ad altre persone per una nuova gestione o meno.

Ma è anche possibile che una persona rintracci il nome di un amministratore di condominio tramite il web: per tale ragione è preferibile avere sempre un sito o una pagina social aggiornata, con i propri riferimenti e il proprio curriculum, anche online.

Quanto guadagna un amministratore di condominio?

Il guadagno mensile per ogni condominio gestito è pari all’incirca a 200/300 €. Essendo tale cifra insufficiente per vivere dignitosamente è preferibile gestire più condomini in contemporanea.

Di norma il numero ideale per raggiungere un buon stipendio mensile è dagli 8 ai 12 condomini. Se invece si parla di un intero studio di amministrazione condominiale si possono gestire centinaia di condomini contemporaneamente, dipende dal numero di professionisti che lavorano presso lo studio e se esistono dei collaboratori esterni.

Facendo una stima approssimativa queste che seguono sono le cifre a cui un amministratore di condominio può aspirare in un anno, nelle varie fasi della sua carriera:

• nel corso dei primi anni di attività, con alle spalle meno di tre anni di carriera ed esperienza, un amministratore di condominio può guadagnare una cifra pari a 30.000 € annui;
• se l’amministratore ha raggiunto un minimo di quattro anni d’esperienza, ma non ha ancora raggiunto i dieci, la cifra al quale può ambire è pari a 43.000 € annui;
• quando l’amministratore ha raggiunto un certo grado di maturità ed esperienza nel settore, ovvero più di dieci anni di carriera, può raggiungere una cifra pari a 65.000 € annui;
• infine, con venti anni di esperienza e oltre, un amministratore può ambire alla considerevole cifra di 78.000 € annui, con picchi che sfiorano gli 80.000 €.

Aspetto fondamentale da considerare è che l’amministratore di condominio può guadagnare una cifra extra ogni volta che i condomini, in sede di assemblea, richiedono dei lavori di manutenzione per il condominio.

Tali lavori svolti dall’amministratore sono da considerarsi come attività ulteriore a quella consueta, in quanto il suo compito è quello di coordinare i lavori, pertanto, in tali circostanze, può guadagnare il 3% dell’importo totale dei lavori di manutenzione in più rispetto al suo normale compenso.

Conclusioni

Sogni di diventare un amministratore di condominio? La lettura di questo articolo è stata utile a sanare i tuoi dubbi? Lascia un commento con la tua opinione, i tuoi pensieri o la tua testimonianza, se già svolgi tale professione. Siamo sempre felici di condividere interessi e idee, dando alle persone la possibilità di confrontarsi. Ti aspettiamo!